専有部分と共有部分
専有部分の考え方
専有部分の考え方には、「内壁説」「壁心説」「上塗り説（折衷説）」の３つのタイプがあります。
内壁説は壁などの表面までが全て共用部分となり、区分所有者は壁紙の張替えも自由にできません。また、壁心説はコンクリートの壁の中心線までが専有部分であるため、ボルトなども自分の判断で打ち込めることとなり、不都合です。
ですから、一般的には上塗り説が有力となっています。
共用部分の区別
共用部分には、「法定共用部分」と「規約共用部分」の区別があります。
法定共用部分とは、階段やエレベーターのように構造の点からも用途の点からも共用部分とされる部分です。一方、規約共用部分は、集会室など各住戸と同じくコンクリートの床、壁などで区切られており、本来専有部分になるところを共用部分としたものです。
共用部分で注意すべきなのが、専用使用権が設定された部分です。これは、全員の共有でありながら特定の区分所有者だけが使用できるというものです。
専用使用権が設定された共用部分は普通、他の区分所有者が勝手に立ち入ったり、使ったりすることはできません。専有部分と共有部分の区別はなかなか難しく、何かトラブルが発生すると誰がどのように責任を負うかで問題になることが多々あります。
例外として、配管・配線の故障で被害が出た場合、原因箇所が分からなければ、共用部分の問題と推定するという規定が区分所有法にありますが、やはり限定的です。
ですから、あらかじめ管理規約できちんと分けておくことが必要になります。