管理委託費の問題点
算定根拠があいまい
通常、管理費のほとんどは管理会社に対して「管理委託費」の名目で一括して支払われます。ですが、大抵、その管理委託費の算定根拠があいまいだったりします。
よく管理会社で行われる方法は、各業務について社内評価を設定しておき、それをもとに計算するものです。社内評価は、いかなる条件でも赤字にならないように一定の余裕を見込んであります。
新築マンションでの見積もりは、この社内単価による合計金額に対し、さらに一定割合の利益を乗せます。逆に、周りの競合物件との比較による調整もされます。
つまり正しい原価計算によって算出されるのではなく、様々な思惑や経緯を経て、決まることが多いといえます。
また、管理委託費が割高なのとは対照的に、将来の大規模修繕などのための修繕積立金は低く抑えられているということです。そうなると、積み立て不足が明らかになり、修繕積立金を値上げしたり、臨時にお金を徴収する羽目になってしまいます。
あと、管理委託費が割高であったとしても法律上は問題ないといえます。管理組合としては管理委託費の引き下げ交渉をし、契約しなおす必要があるのですが、引き下げができたとしても、これまで支払った分は戻ってきません。
早い段階で引き下げをするか、そのまま放置しておくかで区分所有者全員の財産に大きな差がでてくると言えます。そうなると、新築マンションでは入居当初の役員の責任は重大といっても言い過ぎではありません。